全球经济增长乏力使企业扩张意愿减弱，为削减成本，许多企业选择缩小办公空间或退租，导致传统商务楼宇空置率上升。如2024年初美国总体办公室空置率为18.6%，创30年历史新高，中国一线城市北上广深的写字楼空置率在2024年上半年均超过或接近20%。供大于求的市场状况使得商务楼宇租金面临下行压力，业主租金收益减少。美国最大的传统写字楼REITs的股价比疫情前下跌了40%-60%，反映出商务楼宇市场价值和收益在大幅度下降（数据来源同上）。种种迹象表明，传统的商务楼发展进入了瓶颈期。

究其原因，一方面是疫情改变了人们的办公观念和方式，线上办公、灵活办公等模式逐渐普及，企业对传统集中办公空间的依赖度降低，对办公场地的需求更加灵活多样，减少了对传统商务楼宇的长期租赁需求。根据国家统计局的相关数据，2024年4月，全国办公楼施工面积累计为28472.69万平方米，下降8%，新开工面积为708万平方米，下降14.3%。另一方面是经济发展和产业布局调整等，人口出现回流或分散等现象，影响了商务楼宇的需求分布。

一、国内外引领潮流的商务楼创新有哪些共性

表1 国内外商务楼创新项目分析

分析：

根据《2024全球Z世代支出报告》，全球Z世代（1997-2012年出生）将成为历史上规模最大、最富有和消费最高的一代。中国现在Z世代人口的规模约2.64亿，占总人口的比重不到20%，但所贡献的消费规模已经占到40%。他们的消费观是为兴趣和价值观买单，注重自我表达，推崇多元审美。把握消费新趋势，面向年轻群体需求，打造独特非标商业项目，已经成为商务楼高质量发展的一个重要模式。

我们选择了北京、上海、深圳、成都和香港等城市的一些引领潮流的商务楼创新典型，发现有一些共性的特点：一是定位精准，有别于一般的商业项目，这些项目都是在研究消费趋势的基础上，结合区域实际，锚定Z世代群体展开商业设计；二是人文+商业，提升品质，围绕街头文化、艺术、社区化活动、夜经济等布局零售、美食、娱乐、休闲等多元业态；三是差异化发展，主要体现在建筑外观、业态细分等方面。

从国外来看，东京Ginza Six以艺术与文化为主题，在艺术体验中购物，别有一番趣味。纽约Industry City和伦敦Battersea电站的工业风打造了工业区转型升级的新模式。曼谷The Commons被CNN评为“曼谷最佳社区商业”，主打环保、可持续发展，吸引众多回头客。首尔DDP东大门将艺术、技术和建筑融合在一个无缝且功能性的设计中，将服装设计-生产-直播一体化发展。新加坡Funan Mall则是科技赋能商业发展的典范，动感墙、室内自行车道、机器人辅助寄存服务等高科技元素满满。

启示：

1.从“空间租赁”到“内容生产”：案例中商务楼宇均主动策划内容，包括艺术、科技、社群等，而非被动依赖商户，创新了商务楼宇运作模式。

2.精准狙击细分人群：如上海X88以热衷尝试新鲜事物、追逐潮流生活的年轻人为核心目标客群，成都Regular瞄准文艺青年，香港K11绑定高净值客群。

3.在地文化挖掘：伦敦电厂、首尔东大门均将本地资源转化为独特IP。

二、商务楼转型升级的对策建议

商务楼作为城市经济活动的核心载体，具有区位优势、人群聚集效应和空间灵活性，可以根据自身区位、客群、资源禀赋，选择“艺术赋能”“科技沉浸”“圈层聚合”等不同路径切入方式引领潮流消费，打造新型商业生态。

1、充分发挥政府在楼宇经济发展中的重要作用，强化顶层设计，创新治理机制，推动商务楼宇高质量发展

在城市经济发展的版图中，楼宇经济正日益成为推动产业升级、促进经济增长的关键力量。为充分释放楼宇经济的潜力，政府需深度介入，通过强化顶层设计、创新治理机制，以精准满足产业诉求为导向，全方位提升城市在楼宇经济领域的竞争优势。

一是创新商务楼宇发展政策，提升商务楼宇转化利用政策扶持软环境。一方面深入包装策划楼宇资源、楼宇特色和楼宇优势，编制优质楼宇精准策划包装手册、建立对外推介网络平台，延伸楼宇推介的广度和深度。创新招商思路，工作重心由“平面推进”向“立体拓展”转变，将优质闲置商务楼宇项目，纳入国内外双招商活动洽谈推进项目目录，多渠道、全方位开展招商引资。另一方面，通过调整“商办混合”土地性质，突破业态限制，设置商业创新试验区，并给予财政资金补贴，引导社会资本关注与支持商务楼宇创新。

二是政策驱动，解决负债久期与资产久期错配问题；以时间换空间，以空间促发展。在商务楼宇转化利用中，需要制定长短期转化利用方案，既要关注眼前的发展需要，也要考虑长远的发展需求。政府需要着眼长远，在资金、技术、税收等多方面给予扶持。加大国有资本投入力度，与投资基金合作孵化新消费品牌，或引入REITs模式盘活资产，为潮流业态落地提供资金支持。鼓励银行、信托等机构，按照市场化原则积极参与商务楼宇转化利用项目。鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题。

三是摸清家底，夯实商务楼宇创新利用基础工作。商务楼转化利用的基础是针对性、常态化管理。在摸清商务楼宇底数的基础上，为楼宇建档，形成系统的楼宇信息数据库。通过数据分析，识别出楼宇的优势、劣势和潜在价值，为后续的转化利用提供决策支持。

2、高度重视楼宇经济发展，精耕细作，科学分析，明晰定位，制定规划，以商务楼宇转化利用为契机，集聚各类产业要素，推动城市高质量发展。

第一，商务楼宇转化利用规划先行，着力构建楼宇产业链。楼宇经济兼具公共属性和产业属性，商务楼宇转化利用重点在于产业资源导入和产业生态的构建，因此需要统筹区域产业资源和生态，整体规划商务楼产业定位，解决目前商务楼同质化严重的问题。

第二，要素集聚、差异化发展是商务楼宇转化利用成功的关键。打造主题楼宇，专业化发展、服务升级迫在眉睫。现有商务楼一般都是综合性楼宇，同质化比较严重，产业没有集聚，功能不够完善，低水平重复竞争。北上广等一线城市在金融、文化、数字经济、人工智能等方面具有天然优势，根据城市空间和产业布局，打造不同主题楼宇，改造现有一般商务楼宇，以主题招商，加速资金、人才、技术、供应链集聚发展。

第三，明确功能定位，加强楼宇特色包装。开展楼宇品牌化运营策略，根据楼宇特色要素，开展主题招商。根据区域特色，提升品牌楼宇文化内涵，培育楼宇文化。如沈阳市聚焦文化赋能战略，将优质文化基因充分挖掘、利用、激活、整合，精心策划推出“文化+”主题的系列活动，在充分释放文化功能和作用的同时，与区域内的特色楼宇、街区、产业充分结合、深度融合、互为促进。

第四，转变商业地产的理念，认真做商业，开展楼宇品质提升工程。分析研究头部商务楼运营商的成功经验，项目立项到拿地开始做，一般需要三年；定位、设计、招商都要精益求精。上海的X88从2002年至今，经历了几次大的业态规划定位调整。新加坡的Funan mall从2016年闭店三年，从老旧的数码商城进化为“黑科技”商业地标。

3、创新楼宇管理模式，构建网络智慧平台，赋能双招双引。

一是加大楼宇智慧管理平台的研发，利用物联网、大数据等技术，将楼宇的设备运行数据（如电梯、空调等设备的状态和能耗）、空间使用数据（空置率、租赁情况等）、企业经营数据（营收、纳税等）等多源数据进行整合。通过在楼宇内安装各类传感器，实时采集设备运行数据，上传至智慧平台进行分析处理，为楼宇管理提供科学依据。通过提升楼宇经济的统计分析能力，为宏观管理提供决策和依据。同时，也可以实现楼宇和驻厦企业信息的动态数据共享，为楼宇企业的沟通与协作搭建平台和空间。

二是根据不同类型楼宇和入驻企业的特点，提供定制化服务。

三是构建政府、楼宇业主、运营商、企业等多方参与的协同共治模式。政府发挥政策引导和监管作用，楼宇业主与运营商负责硬件设施维护和基础服务提供，企业积极参与楼宇管理反馈。定期召开多方联席会议，共同商讨楼宇发展规划、解决管理难题等。

4、以空间重塑与科技赋能，引领新消费浪潮。

虽然在互联网时代，网上购物等的确影响了商务楼的发展，但同时也促进了商务楼的转型发展。人总是要社交的，也有外出购物、交流的需求。如果商务楼模式单一，很难激发消费热情。

首先，空间重塑，契合新消费趋势。

一是场景化消费空间打造。改变传统商务楼宇单一功能的商业空间模式，融合生活、娱乐、社交等多元场景，打造场景化消费空间。

二是关注消费者个性化需求，提供个性化空间定制服务。在商业综合体中，为特色品牌商家提供专属的店铺设计方案，从装修风格到空间布局，都契合品牌调性和目标客群喜好。如一些小众设计师品牌店，其店铺空间可打造成艺术展览风格，展示独特的时尚理念，吸引追求个性的消费者。如宠物友好商场，为带宠物的消费者提供宠物活动空间。

三是营造开放式空间。打破传统商业空间的封闭性，营造开放式空间。将店铺与街道自然融合，设置公共休闲区域、景观小品等，增加消费者的参与感和互动性。消费者可以在漫步过程中自由穿梭于各店铺之间，享受开放、自由的消费体验，提升消费乐趣。

其次，科技赋能，构建智慧消费新生态

一是数字化运营管理。运用大数据、云计算等技术实现商业运营的数字化。通过消费者在商场内的消费记录、行为轨迹等数据收集与分析，了解消费者偏好和需求，为商家提供精准的营销建议。例如商务楼管理方可以根据数据分析结果，调整店铺布局和品牌组合，优化资源配置，提高运营效率。

二是提升智能购物体验。引入人工智能、物联网等技术提升购物体验。如智能导购机器人，能为消费者提供商品信息查询、路线指引等服务；智能服务机器人，为消费者提供寄存、助老、幼儿看护等服务；无人便利店实现自助购物、自动结算，减少排队等待时间；虚拟现实（VR）、增强现实（AR）技术在试衣、家居展示等方面的应用，让消费者在购买前获得更直观的体验，增加购买意愿。

三是线上线下融合。借助互联网和移动技术，实现线上线下、虚拟与现实相融合的消费模式。一方面消费者可以通过线上平台预订商品，到线下门店体验和自提；商家也可以通过线上渠道进行推广和销售，利用线下门店提供售后服务和体验服务。另一方面，可以探索元宇宙与商业融合，根据商务楼宇主题打造相应的元宇宙体验项目，通过虚拟现实、增强现实等技术，让消费者沉浸式感受主题氛围。

空间重塑与科技赋能相辅相成，共同推动商业领域适应新消费趋势，打造智慧消费新生态，为消费者带来更优质、便捷、个性化的消费体验，也为商业企业创造新的发展机遇和竞争优势。

（作者魏晓雁系上海立信会计金融学院会计学院审计系主任、副教授）